В АС-АУДИТ обратился главный бухгалтер компании - арендатора. При проведении строительно-монтажных работ по арендованному имуществу, у компании возник ряд вопросов:
2.1 Расходы за счет средств арендатора
2.2 Расходы возмещаются арендодателем
4. Рекомендуемая официальная литература
5. Рекомендуемые статьи и комментарии
Под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.).
Подобный ремонт предполагает проведение работ капитального характера, при которых производится смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены основных конструкций, срок службы которых в данном объекте является наибольшим, то есть каменных и бетонных фундаментов зданий, труб подземных сетей, опоры мостов и т. п. При капитальном ремонте оборудования и транспортных средств, как правило, производятся полная разборка агрегата, ремонт базовых и корпусных деталей и узлов, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов на новые и более современные, сборка, регулирование и испытание агрегата.
Налоговый кодекс не содержит специальной расшифровки в отношении указанного понятия, хотя и выделяет в отдельную группу капитальный ремонт как особо сложный и дорогой вид ремонта основных средств, длящийся в течение более одного налогового периода.
По умолчанию, если договором аренды не установлено иное, текущий ремонт должен производить арендатор, а капитальный - арендодатель (ст.616 ГК РФ).
Здесь может быть несколько ситуации: когда расходы по ремонту должен нести арендатор, когда такие расходы возмещает арендодатель, это должно оговариваться в договоре аренды и когда арендатор ремонтирует ОС и составляет документы на имя арендодателя, оформляя операции по реализации ремонта арендодателю.
2.1 Расходы за счет средств арендатора
При отражении таких расходов в бухучете нужно руководствоваться Положением по бухгалтерскому учету "Расходы организации" (ПБУ 10/99). Оно утверждено приказом Минфина России от 06.05.99 N 33н. Согласно этому документу порядок отражения расходов на ремонт зависит от того, как используется арендованное основное средство. Как правило, такие объекты необходимы арендатору для осуществления основной деятельности. В таком случае расходы на их ремонт отражаются в бухучете в составе расходов по обычным видам деятельности. Так предписывает пункт 5 ПБУ 10/99.
При формировании учетной политики в бухгалтерском учете предприятие может включать расходы на ремонт непосредственно в себестоимость по мере их возникновения.
Пример № 1
Организация арендует ОС. Договором аренды предусмотрено, что текущий ремонт ОС арендатор за свой счет. Такой ремонт обошелся организации в 12 000 руб. (в том числе НДС - 2000 руб.).
Дебет 26 (44) Кредит 60
- 10 000 руб. (12 000 руб. - 2000 руб.) - отражены расходы на проведение ремонта;
Дебет 19 Кредит 60
- 2000 руб. - учтен НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 60 Кредит 51
2.2 Расходы возмещаются арендодателем
Как правило, расходы на ремонт, которые понес арендатор, засчитываются в счет арендной платы. Иными словами, производится зачет взаимных задолженностей.
Пример № 2
Тот же пример №1, но Договор предусматривает, что текущий ремонт ОС осуществляет арендатор, а расходы на него возмещает арендодатель за счет причитающейся ему арендной платы.
Арендная плата согласно договору - 18 000 руб. (в том числе НДС - 3000 руб.) в месяц.
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 76 Кредит 60
- 12 000 руб. - отражены расходы на проведение ремонта;
Дебет 60 Кредит 51
- 12 000 руб. - оплачены ремонтные работы;
Дебет 26 (44) Кредит 76
- 15 000 руб. (18 000 руб. - 3000 руб.) - отражена арендная плата;
Дебет 19 Кредит 76
- 3000 руб. - учтен НДС со стоимости арендной платы.
После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 18 000 руб. (в том числе НДС - 3000 руб.) НДС по арендной плате можно принять к вычету:
Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19
- 3000 руб. - принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.
2.3 Расходы возмещаются арендодателем с составлением первичных документов
В рассмотренном выше примере № 2 расходы на текущий ремонт помещения не учитываются при расчете налога на прибыль ни арендатора, ни арендодателя.
Арендодатель может учесть расходы на проведение ремонта, возмещаемые им арендатору, только в том случае, если первичные документы будут выписаны на его имя.
Однако арендатор, составляя первичные документы на имя арендодателя от своего имени, должен иметь в виду, что такая операция будет учтена как операция по реализации работ.
Пример № 3
Воспользуемся условиями примера № 1. Добавим, что впоследствии арендатор составил первичные учетные документы от своего имени на имя арендодателя.
Бухгалтер организации должен сделать следующие проводки:
Дебет 26 (44) субсчет "Расходы по аренде помещения" Кредит 60 субсчет "Расчеты с арендодателем"
- 15 000 руб. - отражены затраты на аренду помещения;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты с арендодателем"
- 3000 руб. - учтен НДС по затратам на аренду помещения;
Дебет 26 (44) субсчет "Расходы на ремонт помещения" Кредит 60 субсчет "Расчеты по ремонту"
- 10 000 руб. - отражены затраты на проведение ремонта;
Дебет 19 Кредит 60 субсчет "Расчеты по ремонту"
- 2000 руб. - учтен НДС со стоимости расходов на ремонтные работы;
Дебет 60 субсчет "Расчеты по ремонту" Кредит 51
- 12 000 руб. - оплачены ремонтные работы;
Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19
- 2000 руб. - принят к вычету НДС со стоимости ремонтных работ.
На основании первичных документов, составленных от имени арендатора на имя арендодателя, бухгалтер организации-арендатора делает в бухгалтерском учете следующие проводки:
Дебет 62 Кредит 90-1
- 12 000 руб. - отражена выручка от реализации работ;
Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет "Расчеты по НДС" (76 субсчет "Расчеты по отложенному НДС")
- 2000 руб. - начислен НДС, подлежащий уплате в бюджет.
После подписания акта зачета взаимной задолженности на сумму 12 000 руб. (в том числе НДС - 2000 руб.) в бухгалтерском учете делаются следующие проводки:
Дебет 60 субсчет "Расчеты с арендодателем" Кредит 62
- 12 000 руб. - проведен зачет взаимных требований;
Дебет 68 субсчет "Расчеты с бюджетом по НДС" Кредит 19
- 2000 руб. - принят к вычету НДС по расходам на аренду помещения.
Расходы на проведение ремонта отражаются в налоговом учете арендодателя.
Так как в соответствии с договором расходы на ремонт должен осуществлять арендодатель, в бухучете арендатора они не могут быть отражены в составе расходов по обычным видам деятельности. Такие расходы учитываются в составе внереализационных расходов, то есть на счете 91 "Прочие доходы и расходы" (п.12 ПБУ 10/99).
Налоговый учет у двух разных ситуаций (когда расходы по ремонту должен нести арендатор и когда такие расходы возмещает арендодатель) также различен.
Затраты отражаются у арендатора, если арендодатель не возмещает расходов по ремонту (Пример №1).
В налоговом учете расходы на проведение ремонта отражаются в составе прочих расходов. Для налогоплательщиков, применяющих метод начисления, признаются в качестве расхода в том отчетном периоде, в котором они были осуществлены, вне зависимости от их оплаты с учетом особенностей, предусмотренных ст.260 НК РФ.
Для налогоплательщиков, применяющих кассовый метод, расходы на ремонт признаются после их фактической оплаты (п.3 ст.273 НК РФ).
Налогоплательщик вправе создавать резерв на ремонт основных средств, если таковой длится более одного налогового периода. При этом можно предусмотреть одинаковый порядок создания и списания резерва в бухгалтерском и налоговом учете.
Когда арендатор проводит ремонт своими силами, а арендодатель оплачивает его (возмещает расходы), такие затраты арендатору не следует включать в состав собственных расходов и учитывать при налогообложении прибыли (Пример №2). Арендатор не может учесть расходы на ремонт при исчислении налога на прибыль, если арендодатель возмещает ему расходы на ремонт (п.2 ст.260 НК РФ).
И, наконец, последний случай, когда договором аренды предусмотрено возложение обязанности по ремонту арендуемых объектов основных средств и иного имущества на арендатора с возмещением вышеуказанных расходов арендодателем, расходы на ремонт имущества, осуществленные арендатором, учитываются им в составе расходов в порядке, установленном ст.260 НК РФ, но в периоде возмещения вышеуказанных расходов арендодателем (Пример №3), когда арендатор «реализует» работы по ремонту ОС арендодателю.
1. НК ч.2 Статья 260 гл. 25 «Налог на прибыль организаций». Расходы на ремонт основных средств
2. Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств" (с изменениями от 28 марта 2000 г.). Приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н настоящий приказ признан утратившим силу с 1 января 2004 года. Однако в новой редакции Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств (утв. приказом Минфина РФ от 13 октября 2003 г. N 91н) (действуют с 1 января 2004г.) понятие «ремонта» не раскрывается.
3. Письмо Управления МНС по г. Москве от 13 мая 2002 г. N 24-11/21480
4. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (утв. приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23 ноября 1988 г. N 312).
5. Положение о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утв. постановлением Госстроя СССР от 29 декабря 1973 г. N 279).
Кроме того, классификация ремонтных работ по зданиям и сооружениям приведена в Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений. Оно утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.73 N 279, но действует до сих пор.
1. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая (под ред. проф. Т. Е. Абовой и А. Ю. Кабалкина) - Юрайт-Издат; Право и закон, 2003. Комментарий к статье 616
2. "Российский налоговый курьер", N 9, май 2003 г.
3. "Российский налоговый курьер", N 6, март 2003 г. Основные требования к взаимозачетным операциям
4. "Налоговый вестник", N 6, июнь 2003 г.
Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на ремонт арендованного имущества? Можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы на ремонт арендованных основных средств?
Вопрос: Между Предприятием (Арендодатель) и Предприятием (Арендатор) заключен договор аренды подвижного состава. Условием договора предусмотрено, что отдельные виды ремонта ПС осуществляются, как за счет арендодателя,так и за счет арендатора.Услуги по ремонту оказывались ремонтной организацией. Договор на услуги по ремонту был заключен между Арендатором и ремонтной организацией. Посреднический договор не заключен.Счет-фактура от ремонтной организации выписан на Арендатора и содержит в себе виды услуг по ремонту, оговоренные договором (между Арендодателем и Арендатором), как за счет арендодателя, так и за счет арендатора. Оплата за оказанные услуги произведена Арендатором.Вопрос: Как Арендатору перевыставить услуги Арендотателю, чтобы возместить затраченные денежные средства на виды услуг, которые возмещаются за счет Арендодателя.
Ответ: Законодательством не установлен порядок оформления документов при передаче арендодателю расходов на ремонт арендованного имущества.
В данном случае исполнителем выставлен один документа, включающий расходы на ремонт подвижного состава, которые являются затратами арендатора, а также расходы на ремонт, которые возмещаются арендодателем. Из этого следует, что часть оказанных услуг является затратами арендодателя.
Специальных документов для оформления данной операции законодательством не установлено, поэтому более правильно оформить акт в соответствии с требованиями Закона от 06.12. 2011 № 402-ФЗ. Кроме того, арендатор должен начислить НДС со стоимости переданных арендодателю услуг по ремонту арендованного имущества. В связи с этим, арендатор должен оформить счет-фактуру.
В бухгалтерском учете арендатора будут сделаны записи:
Дебет 20, 25 Кредит 60 приняты на учет оказанные услуги по ремонту арендованного имущества за счет арендатора
Дебет 19 Кредит 60 отражен входной НДС
Дебет 68 Кредит19 принят НДС к вычету
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60 отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на ремонт.
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» начислен НДС со стоимости переданных арендодателю ремонтных работ.
Обоснование
Как арендатору отразить в бухучете и при налогообложении расходы на ремонт арендованного имущества
Возникновение задолженности арендодателя на сумму затрат арендатора на капитальный ремонт отразите в бухучете проводкой:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…)
- отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов.
Если арендодатель возмещает расходы арендатора путем перечисления денежных средств на его расчетный счет, в учете сделайте проводку:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
- возмещены затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства.
В случае когда арендодатель сумму затрат на капитальный ремонт, понесенных арендатором, засчитывает в счет арендной платы, в бухучете сделайте запись:
- затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства зачтены в счет арендной платы.
Такой порядок учета основан на положениях Инструкции к плану счетов .
Пример отражения в бухучете расходов на капитальный ремонт арендованных основных средств, выполненный подрядным способом. По условиям договора аренды такие затраты засчитываются в счет арендной платы
ООО «Торговая фирма "Гермес"» провело капитальный ремонт арендованной холодильной камеры с помощью подрядной организации ООО «Альфа». Ремонт проведен с согласия арендодателя. Стоимость работ составила 8260 руб. (в т. ч. НДС - 1260 руб.). По условиям договора аренды арендодатель возмещает затраты на капитальный ремонт, понесенные арендатором, путем зачета в счет арендной платы.
В апреле при получении акта о выполненных работах от подрядной организации бухгалтер сделал следующие проводки:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60
- 7000 руб. - отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
- 1260 руб. - начислен НДС со стоимости переданных арендодателю ремонтных работ;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов»
- 8260 руб. - затраты на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры зачтены в счет арендной платы.
Налог на прибыль
Можно ли учесть при расчете налога на прибыль расходы на ремонт арендованных основных средств
Расходы на ремонт арендованных амортизируемых основных средств учитывайте, если согласно договору аренды или в силу закона организация обязана проводить ремонт за свой счет. Это следует из статьи 260 Налогового кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ.
Если это условие выполняется, то при расчете налога на прибыль затраты на ремонт арендованных основных средств производственного назначения учтите в составе прочих расходов (п. , ст. 260, подп. 48 п. 1 ст. 264 НК РФ).
Затраты на ремонт арендованных основных средств обслуживающих производств и хозяйств
Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендодателя
По общему правилу, установленному ст. 616 ГК РФ, обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя. В свою очередь арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества.
И.М. Кирюшина, А.В. Тюрина
Однако общее правило применяется в том случае, если иное не установлено договором аренды. Следовательно, в договоре аренды стороны договора вправе самостоятельно определить порядок проведения всех видов ремонта.
Рассмотрим возможные варианты.
1-й вариант. Законом или договором установлено, что ремонт имущества, переданного в аренду, – обязанность арендодателя.
В этом случае затраты по проведению ремонта несет арендодатель.
Квалификация этих затрат определяется квалификацией доходов, полученных арендодателем в виде арендной платы.
В зависимости от того, является предоставление имущества в аренду предметом деятельности организации или не является, расходы на ремонт признаются либо расходами по обычным видам деятельности (счет 20), либо прочими расходами (счет 91).
Организация сдает в аренду предприятию нежилое помещение под склад. Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе. Организация в июле 2007 г. произвела капитальный ремонт склада, обратившись за помощью к подрядчику. Стоимость ремонта – 472 000 руб., в том числе НДС – 72 000 руб.
В бухгалтерском учете организации указанные операции отражаются следующим образом:
Дебет 91 – Кредит 60 – 400 000 руб. (472 000 руб. : 118 х 18) – учтены затраты на капитальный ремонт помещений;
Дебет 19 – Кредит 60 – 72 000 руб. – отражен «входной» НДС по ремонту;
Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – 72 000 руб. – НДС предъявлен к вычету.
В целях равномерного включения предстоящих расходов на ремонт основных средств в затраты на производство (расходы на продажу) отчетного периода арендодатель может создавать резерв расходов на ремонт основных средств (п. 69 Методических указаний по учету ОС).
В этом случае в расходы включаются ежемесячные отчисления на образование резерва:
Дебет 20 – Кредит 96/«Резерв расходов на ремонт основных средств».
Фактические затраты на проведение ремонта осуществляются за счет начисленной суммы резерва:
Дебет 96/«Резерв расходов на ремонт основных средств».
Арендодатель может самостоятельно производить капитальный ремонт имущества, сдаваемого в аренду (подрядным или хозяйственным способом).
Но чаще всего на практике встречается ситуация, когда ремонтные работы выполняет арендатор, а арендодатель возмещает ему расходы, связанные с проведением ремонта, например путем зачета в счет арендной платы.
Арендодатель должен будет сделать следующие записи:
Дебет 20 (91) – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – отражена стоимость выполненного арендатором ремонта;
Дебет 19 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – отражен НДС по выполненному ремонту;
Дебет 68/«Расчеты по НДС» – Кредит 19 – «входной» НДС по сделанному арендатором ремонту принят к возмещению;
Дебет 62 (76/«Расчеты с арендатором по арендной плате») – Кредит 90 (91) – начислена арендная плата;
Дебет 90 (91) – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – начислен НДС на стоимость арендной платы;
Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 62 (76/«Расчеты с арендатором по арендной плате») – стоимость выполненного ремонта засчитана в счет арендной платы.
Обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе.
В июле 2007 г. арендатор силами подрядной организации осуществил капитальный ремонт склада. Стоимость ремонта, равная 472 000 руб., в том числе НДС 18% – 72 000 руб., засчитывается в счет уплаты арендных платежей.
Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации.
В этом случае в учете организации должны быть сделаны следующие записи.
Июль 2007 г.:
Дебет 91/2 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – 400 000 руб. – стоимость проведенного арендатором ремонта отнесена к прочим расходам;
Дебет 19 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – 72 000 руб. (400 000 руб. х 18%) – отражен «входной» НДС по сделанному ремонту;
Дебет 68/«Расчеты по НДС» – Кредит 19 – 72 000 руб. – принят к вычету «входной» НДС по сделанному ремонту, погашенный в счет арендной платы;
Ежемесячно с августа по ноябрь 2007 г. организация будет списывать начисленную арендную плату в уменьшение задолженности по ремонту проводкой:
Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 82 600 руб. – частично погашена задолженность перед арендатором за проведенный им капитальный ремонт.
Декабрь 2007 г.:
Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 59 000 руб. (472 000 руб. –
– 82 600 руб. х 5 месяцев) – полностью погашена задолженность перед арендатором за проведенный им капитальный ремонт;
Дебет 51 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – 23 600 руб. (82 600 руб. – 59 000 руб.) – получена от арендатора сумма арендной платы за декабрь 2007 г.
2-й вариант. Обязанность по проведению ремонта возложена на арендатора (законом – текущего, договором – капитального).
В этом случае все затраты по проведению ремонта берет на себя арендатор.
Если ремонт делает арендатор, то в учете арендодателя стоимость этого ремонта никак не отражается.
Если ремонтом все же приходится заниматься арендодателю, а арендатор возмещает арендодателю понесенные им расходы на проведение ремонта, то в этой ситуации арендодатель фактически выполняет для арендатора работы по ремонту арендованного имущества. Соответственно полученные от арендатора средства отражаются в его учете как выручка от выполнения работ, а понесенные расходы учитываются в составе расходов по обычным видам деятельности.
Если ремонт выполняется силами подрядчика, то в учете арендодателя отражаются следующие записи:
Дебет 20 – Кредит 60 – отражена стоимость ремонтных работ, выполненных подрядчиком;
Дебет 19 – Кредит 60 – отражен «входной» НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 68 – Кредит 19 – «входной» НДС принят к вычету;
Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 90/1 – признана выручка от выполнения работ;
Дебет 90/3 – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – начислен НДС с суммы этой выручки;
Дебет 90/2 – Кредит 20 – отражена себестоимость ремонтных работ;
Дебет 51 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – от арендатора получены средства в оплату ремонта.
Организация сдает в аренду нежилое помещение под склад предприятию. Арендная плата составляет 82 600 руб. в месяц, в том числе НДС 18% – 12 600 руб.
Договором аренды порядок проведения капитального и текущего ремонта не определен. Следовательно, стороны должны применять правила, установленные ст. 616 ГК РФ (т.е. обязанность по проведению текущего ремонта лежит на арендаторе). В июле 2007 г. текущий ремонт склада осуществил арендодатель. По договоренности сторон стоимость ремонта равна 472 000 руб., в том числе НДС 18% – 72 000 руб.
Ремонт был произведен силами подрядчика и обошелся организации в 448 400 руб. (в том числе НДС 18% – 68 400 руб.). Арендатор рассчитался за ремонт, перечислив денежные средства на расчетный счет организации в августе 2007 г.
Предоставление имущества в аренду не является предметом деятельности организации.
В бухгалтерском учете организации должны быть сделаны следующие проводки:
Июль 2007 г.:
Дебет 76/«Расчеты с арендатором по арендной плате» – Кредит 91/1 – 82 600 руб. – начислена арендная плата за июль 2007 г.;
Дебет 91/2 – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – 12 600 руб. – начислен НДС на стоимость арендной платы;
Дебет 20 – Кредит 60 – 380 000 руб. – отражена стоимость ремонтных работ, выполненных подрядчиком;
Дебет 19 – Кредит 60 – 68 400 руб. – отражен НДС, предъявленный подрядчиком;
Дебет 68/«Расчеты по НДС» – Кредит 19 – 68 400 руб. – принят к вычету НДС, предъявленный подрядчиком;
Дебет 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – Кредит 90/1 – 472 000 руб. – признана выручка от выполнения работ;
Дебет 90/3 – Кредит 68/«Расчеты по НДС» – 72 000 руб. – начислен НДС с суммы этой выручки;
Дебет 90/2 – Кредит 20 – 380 000 руб. – отражена себестоимость ремонтных работ;
Дебет 51 – Кредит 76/«Расчеты с арендатором по ремонту» – 472 000 руб. – поступила оплата за проведенный ремонт.
Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендатора
Если иное не предусмотрено договором аренды, обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на арендодателя, текущего ремонта – на арендатора.
Однако стороны договора аренды могут перераспределить обязанности иначе. При этом возможны варианты. Рассмотрим их.
1-й вариант. Ремонт – обязанность арендодателя (капитальный – по закону, текущий – в соответствии с условиями договора).
В этом случае все затраты, связанные с осуществлением ремонта, ложатся на плечи арендодателя (см. раздел «Бухгалтерский учет расходов на ремонт у арендодателя», с. 116).
В случае неисполнения арендодателем возложенной на него обязанности арендатор может осуществить ремонт и по своему выбору:
– взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2-й вариант. Расходы арендатора на ремонт возмещаются арендодателем.
При возмещении арендодателем расходов на ремонт арендатору последний должен отразить затраты на проведение ремонта на счетах учета затрат, а на дату передачи результатов ремонтных работ арендодателю – включить стоимость этих работ в состав доходов от реализации (в оценке, согласованной сторонами договора аренды).
Передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица на возмездной основе признается объектом обложения НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Поэтому арендатор должен начислить НДС по указанной операции.
При проведении ремонта подрядным способом делаются следующие проводки:
Дебет 20 (25) – Кредит 60 – отражена себестоимость ремонтных работ;
Дебет 19 – Кредит 60 – отражен «входной» НДС;
Дебет 62 – Кредит 90/1 – признана выручка от реализации ремонтных работ;
Дебет 90-3 – Кредит 68 – начислен НДС с суммы выручки;
Дебет 90-2 – Кредит 20 (25) – списана себестоимость ремонтных работ;
Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по арендной плате» (51) – Кредит 62 – уменьшена сумма задолженности по арендной плате (поступили деньги на расчетный счет в оплату ремонта).
Организация арендует склад у предприятия. Обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя.
Сумма арендной платы составляет 236 000 руб. в месяц (в том числе НДС 18% – 36 000 руб.). Срок аренды – с 1 июля 2007 г. по 30 июня 2008 г.
Стороны договорились о том, что организация производит капитальный ремонт арендуемого помещения, а предприятие возмещает ей фактически израсходованные средства, засчитывая их в счет уплаты арендной платы. Ремонт проводился силами сторонней организации. Его стоимость составила 1 180 000 руб. (включая НДС 18% – 180 000 руб.). Ремонт был закончен в ноябре 2007 г., что подтверждается соответствующим актом, подписанным организацией и подрядчиком.
В течение первых пяти месяцев аренды (с июля по ноябрь) организация не уплачивала арендную плату.
Указанные операции отражаются следующими проводками.
Ноябрь 2007 г.:
Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – 180 000 руб. – принят к вычету предъявленный подрядчиком НДС;
Дебет 62 (76/«Расчеты с арендодателем по ремонту») – Кредит 90/1 – 1 180 000 руб. – отражена выручка от реализации ремонтных работ;
Дебет 90/3 – Кредит 68/«НДС» – 180 000 руб. – начислен НДС со стоимости выполненных работ (1 180 000 руб. : 118 х 18%);
Дебет 90/2 – Кредит 20 – 1 000 000 руб. – списана себестоимость выполненных ремонтных работ;
Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по арендной плате» – Кредит 62 (76/«Расчеты с арендодателем по ремонту») – 1 180 000 руб. (236 000 руб. х 5 месяцев) – стоимость произведенного ремонта зачтена в счет арендной платы за июль – ноябрь 2007 г.
Однако по данному вопросу существует и иная точка зрения.
Если ремонт осуществляется за счет арендодателя, то у арендатора не возникают ни расходы, ни доходы, связанные с его проведением, поскольку средства, потраченные на ремонт, и сумма возмещения этих затрат арендодателем не соответствуют определению расходов и доходов.
Поэтому затраты на ремонт предлагается отражать на счетах учета расчетов.
Указанные операции оформляются следующими проводками:
Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по ремонту» – Кредит 60 – отражена сумма дебиторской задолженности арендодателя за выполненные работы по ремонту арендуемого помещения;
Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по ремонту» – Кредит 68/«НДС» – начислен НДС со стоимости переданных арендодателю результатов выполненных работ;
Дебет 76/«Расчеты с арендодателем по арендной плате» – Кредит 76/«Расчеты с арендодателем по ремонту» – на стоимость ремонта уменьшена сумма задолженности по арендной плате.
3-й вариант. Расходы на ремонт не возмещаются арендодателем.
Компенсация расходов арендатора на проведение ремонта арендованного помещения не производится арендодателем если:
– таково условие договора аренды;
– договором не установлено, на какую сторону возлагается обязанность по производству капитального ремонта.
В такой ситуации арендатор безвозмездно передает арендодателю результаты выполненных работ.
При безвозмездной передаче результатов выполненных ремонтных работ арендодателю арендатор обязан начислить НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость указанных работ по рыночной цене (п. 2 ст. 154 НК РФ).
Предположим, ремонт осуществляется подрядным способом. Вправе ли арендатор принять к вычету сумму НДС, предъявленную подрядчиком?
Вычеты «входного» НДС производятся при выполнении следующих условий:
– работы приобретены для осуществления облагаемых НДС операций (п. 2 ст. 171 НК РФ);
– работы приняты к учету (п. 1 ст. 172 НК РФ);
– имеется надлежащим образом оформленный счет-фактура от подрядчика (п. 1 ст. 172 НК РФ).
Можно ли считать, что первое условие в данном случае выполняется? Отметим, что это спорный вопрос. Если ремонтируется помещение, которое будет использоваться арендатором в деятельности, облагаемой НДС, то, на наш взгляд, арендатор имеет право принять НДС к вычету (в налоговом периоде, в котором выполняется последнее из вышеперечисленных условий).
Тот же вывод можно сделать, если трактовать облагаемые НДС операции узко. Поскольку организация начисляет НДС с рыночной стоимости передаваемых арендодателю работ, она осуществляет облагаемую НДС операцию, а значит, имеет право на вычет (см. также письмо Минфина России от 10.04.2006 № 03-04-11/64).
Бухгалтерские проводки будут следующие:
Дебет 20 – Кредит 60 – отражена стоимость ремонтных работ;
Дебет 68/«НДС» – Кредит 19 – принят к вычету предъявленный подрядчиком НДС;
Дебет 91/2 – Кредит 20 – стоимость ремонта списана на расходы;
Дебет 91/2 – Кредит 68/«НДС» – начислен НДС со стоимости безвозмездно переданных работ.
Вместе с тем существует и другой подход к этой проблеме. Его сторонники право на вычет НДС ставят в зависимость от принятия расходов для целей налогообложения прибыли.
Поскольку стоимость безвозмездно переданных работ при исчислении налога на прибыль не учитывается (п. 16 ст. 270 НК РФ), сумма «входного» НДС к вычету не принимается.
Именно такого подхода должен придерживаться арендатор, если он не готов к спору с налоговыми органами.
Воспользуемся данными предыдущего примера.
Предположим, что арендодатель не возмещает арендатору стоимость капитального ремонта.
В бухгалтерском учете арендатора эти расходы будут отражены следующим образом.
Ноябрь 2007 г.:
Дебет 20 (25) – Кредит 60 – 1 000 000 руб. – отражена стоимость ремонтных работ, принятых у подрядчика;
Дебет 19 – Кредит 60 – 180 000 руб. – отражен «входной» НДС со стоимости ремонтных работ;
Дебет 91/2 – Кредит 19 – 180 000 руб. – отнесен к прочим расходам не возмещаемый из бюджета НДС.
4-й вариант. Ремонт – обязанность арендатора.
В этом случае ремонт (текущий – по закону, капитальный – в соответствии с договором) проводится за счет арендатора. Затраты на этот ремонт относятся к расходам по обычным видам деятельности в том случае, если арендованное помещение будет использоваться в производственной деятельности или для управленческих нужд, либо к прочим расходам – при ином использовании арендованного помещения (пункты 5, 7, 11 ПБУ 10/99).
Расходы признаются в том отчетном периоде, в котором они имели место, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и иной формы осуществления (п. 18 ПБУ 10/99).
Следовательно, указанные расходы признаются единовременно на дату окончания ремонта – при выполнении работ хозяйственным способом либо на дату приемки ремонтных работ у подрядчика – в иных случаях (пункты 16, 18 ПБУ 10/99).
Проведение ремонта подрядным способом оформляется следующими проводками:
Дебет 20, 23, 25, 26, 44 – Кредит 60 – отражена стоимость ремонтных работ;
Дебет 19 – Кредит 60 – отражен «входной» НДС, предъявленный подрядчиком;
Дебет 60 – Кредит 51 – деньги в оплату ремонта перечислены подрядчику;
Дебет 68 – Кредит 19 – принят к вычету НДС по работам, предъявленным подрядчиком.
Некоторые специалисты высказывают мнение, что затраты на проведение капитального ремонта должны учитываться арендатором в составе расходов будущих периодов в течение оставшегося после ремонта срока договора аренды.
В качестве обоснования своей позиции они приводят положения п. 19 ПБУ 10/99: расходы обоснованно распределяются между отчетными периодами, когда они обуславливают получение доходов в течение нескольких отчетных периодов и когда связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем.
Указанная норма п. 19 ПБУ 10/99 к расходам на ремонт арендованного имущества если и применима, то, на наш взгляд косвенно. Впрямую указанные расходы обуславливают получение доходов от использования этого имущества у арендодателя.
Общество арендует помещение, используемое для деятельности, подлежащей налогообложению НДС. Все виды ремонта арендуемого помещения согласно договору аренды производятся за счет средств арендатора и арендодателем не компенсируются. Арендатор досрочно, с согласия арендодателя, освобождает арендованное помещение. В связи с тем, что ремонт помещения арендатором не произведен, с арендодателем согласована сумма компенсации расходов на предстоящий ремонт арендуемого помещения. Имеется совместный акт осмотра помещения с целью определения объема ремонтных работ. От арендодателя получен счет-фактура на сумму компенсации ремонта. Вопрос: Может ли арендатор учесть при определении налоговой базы по налогу на прибыль оплаченную арендодателю сумму компенсации ремонта, а также принять к вычету соответствующую сумму НДС, если на момент освобождения помещения арендодателем ремонт еще не произведен?
Считаем, что в вашей ситуации арендатору рискованно включать в налоговые расходы компенсацию затрат на ремонт и принимать «входной» НДС к вычету.
По налогу на прибыль
Эти затраты не направлены на получение вами дохода, так как ваша компания уже съехала из помещения и не планирует использовать его в дальнейшем. Получается, расходы на ремонт не соответствуют критериям статьи 252 НК РФ. А такие расходы нельзя признать при расчете налога на прибыль (п. 49 ст. 270 НК РФ).
Более того, фактические расходы на ремонт помещения еще неизвестны, поскольку арендодатель не завершил ремонт. А, возможно, даже и не начинал. Значит, сумма, которую арендатор перечислил арендодателю, нельзя считать компенсацией. То есть ее нельзя включить во внереализационные расходы. Хотя, по сути, она и является возмещением арендодателю причиненного ущерба (подп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ).
Минфин России также против учета бывшим арендатором компенсации сметной стоимости ремонта после освобождения помещения (письмо от 10.06.2009 № 03-03-06/2/114).
По НДС
Компенсация расходов на ремонт освобожденного помещения не связана с деятельностью арендатора, облагаемой НДС. То есть не выполняется одно из условий, обязательных для вычета НДС (п. 2 ст. 171 и п. 1 ст. 172 НК РФ). Значит, арендатор не имеет права на вычет «входного» НДС с суммы уплаченной компенсации.
Однако в период нахождения агрегатов и оборудования на капитальном ремонте, мы (Арендатор) устанавливаем взамен демонтированных агрегатов свои агрегаты, хотя договором аренды не предусмотрена обязанность Арендатора предоставлять агрегаты взамен агрегатов, направленных на капитальный ремонт. Это обязанность по замене агрегатов в договоре вообще не предусмотрена.В настоящий момент с 2010 года у нас накопилось очень много наших агрегатов, которые сейчас установлены на самолете, соответственно, мы хотим заявить о компенсации нам затрат (возмещении затрат) на предоставление на их самолет наших агрегатов.
Положения ст. 260 НК РФ применяются также в отношении расходов арендатора амортизируемых основных средств, если договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов арендодателем не предусмотрено. Как видим, в ст. 260 НК РФ действительно говорится о фактических затратах арендатора на проведенный ремонт арендованного помещения. Поэтому ее нормы автору запроса не подходят. Однако в рассматриваемом случае из-за непроведения ремонта банк возвращает арендодателю помещение в худшем состоянии (с учетом нормального износа), чем то, в котором он его получил (худшем, чем обусловлено договором аренды).
Следовательно, арендодатель, подчеркнем, на основании договора аренды требует от банка-арендатора возмещения своих убытков в виде расходов на ремонт помещения.
Соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения образец Договора Арендатор в течение 3-х дней с даты передачи Помещений по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» обязуется предоставить документы в ООО «Управляющая компания «Дом» (далее - управляющая компания) и заключить договор с управляющей компанией на предоставление услуг отопления, электроэнергии, водоснабжения, водоотведения. 4.1.4. В случае не выполнения Арендатором условий п. 4.1.3., возмещать Арендодателю расходы по оплате коммунальных услуг до момента исполнения указанного пункта.Компенсация за использование автомобиля сотрудника Внимание В случае несоблюдения порядка и сроков внесения платы Арендодатель, на основании статьи 619 ГК РФ оставляет за собой право досрочного расторжения как Приложения № 3 к договору аренды, так и самого договора Аренды. 5. Срок действия Договора 5.1.
Для оформления проведения текущего, капитального ремонта, реконструкции «Сторона 1» подготавливает и согласовывает в установленном порядке проектную документацию на проведение, подготавливает с привлечением организации, соответствующей всем требованиям действующего законодательства.2.2. На основании представленных документов между «Стороной 1» и «Стороной 2» производится компенсация затрат «Стороне 1».2.3. После окончания ремонта «Сторона 1» оформляет совместно со «Стороной 2» акт приемки выполненных работ, а также представляет финансово-бухгалтерские документы для подтверждения произведенных затрат.2.4.
«Сторона 2» производит компенсацию расходов на текущий, капитальный ремонт и реконструкцию недвижимого имущества путем зачета в счет арендной платы (но не более 25 % от суммы арендных платежей ежемесячно). 3. Порядок расчетов 3.1.
Судьи разъяснили, что для целей возмещения расходов (убытков) «потерпевшего» их необходимость и предполагаемый размер должны быть подтверждены обоснованными расчетами, доказательствами, в качестве которых могут быть представлены смета (калькуляция) затрат на устранение недостатков товаров, работ, услуг; договор, определяющий размер ответственности за нарушение обязательств, и т.д. Если нарушенное право может быть восстановлено в натуре путем приобретения определенных вещей (товаров) или выполнения работ (оказания услуг), то стоимость указанных активов должна определяться по правилам п. 3 ст. 393 ГК РФ и в тех случаях, когда на момент предъявления иска о возмещении убытков или вынесения судебного решения по этому иску фактические затраты кредитором (в данном случае арендодателем) еще не произведены (п. 49 Постановления N 6/8). Пунктом 3 ст.
Дополнительное соглашение о компенсации расходов на ремонт… Внимание В период нахождения ВС на капитальном ремонте арендная плата не начисляется».
Договор возмещения расходов по оплате электричества Договор на возмещение затрат по ремонту теплотрассы В качестве возмещения затрат Арендатора на выполнение ремонта, при условии выполнения Арендатором условий настоящего договора, Арендатор освобождается от оплаты первых 2-х (Двух) месяцев аренды Помещения по Основному договору. Иными способами и в ином объеме затраты Арендатора на выполнение ремонта Помещения Арендодателем не возмещаются. 6.4. В случае необоснованного уклонения Арендатора от подписания «Акта приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ» в течение более чем 10 (Десяти) календарных дней, с даты получения им по адресу: , соответствующего уведомления от Арендодателя, Помещения считаются принятыми Арендатором по «Акту приема-передачи помещения для выполнения ремонтных работ».
И как мы отмечали выше, размер убытков согласно гражданскому законодательству определяется не только по фактически понесенным затратам. Он может быть установлен в размере предстоящих расходов арендодателя, подтвержденных обоснованным расчетом, например сметой расходов на ремонт. Другое дело, что стоимость ремонтных работ по смете должна быть разумной (ст.
397 ГК РФ). Завышенные требования кредитора о возмещении убытков могут быть оспорены в судебном порядке (Определение ВАС РФ от 08.07.2009 N ВАС-8451/09). Поэтому банк-арендатор, выплативший согласно договору сумму возмещения расходов на ремонт (по сути, возместивший арендодателю убытки), может воспользоваться пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ. Согласно этой норме расходы на возмещение причиненного ущерба относятся к внереализационным расходам.
В налоговом учете банки признают доходы и расходы методом начисления (п. 1 ст. 272 НК РФ).
Важно
Потребителя для перечисления денежных средств на расчётные счета третьих лиц, указанных Исполнителем.3.5. В случае просрочки Потребителем оплаты Услуг и перечисления иных, причитающихся в соответствии с договором возмездных услуг Исполнителю платежей, Потребитель выплачивает Исполнителю пени в размере 0,5 % (пять десятых процента) от суммы долга за каждый день просрочки.3.6. Соглашение о возмещении расходов на ремонт помещения образец СОГЛАШЕНИЕ, именуем в дальнейшем «Исполнитель», в лице, действующего на основании, с одной стороны и, именуем в дальнейшем «Заказчик», в лице, действующего на основании, с другой стороны подписали настоящее Соглашение о нижеследующем: В дополнение к стоимости оказываемых услуг Заказчик возмещает Исполнителю все издержки и расходы, описанные ниже, понесенные Исполнителем в связи с оказанием услуг, в соответствии с Договором N от » » г.
ГК РФ установлено, что, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, при определении убытков принимаются во внимание цены, существовавшие в том месте, где обязательство должно было быть исполнено. Эти цены определяются по состоянию либо на дату добровольного удовлетворения требования кредитора, либо на дату подачи иска, либо на дату вынесения судебного решения. Таким образом, гражданское законодательство определяет требование арендодателя к нерадивому арендатору оплатить расходы (в том числе предстоящие!) на приведение арендованного помещения в надлежащее состояние как требование о возмещении убытков.
Доводить такой спор до суда — это крайняя мера.
ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В случае когда арендная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В п. 2 ст. 15 ГК РФ сказано, что под возмещаемыми убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
