V prípade neúspešného obchodu má kupujúci zákonné právo požadovať vrátenie zálohy. Ale čo ak mu to predajca odmietne? Ako môžem získať späť svoje peniaze?
Čas čítania: 6 minút
Prax uzatvárania predbežnej zmluvy pri príprave transakcií na kúpu a predaj bytov je pomerne bežná. Podľa štatistík je takýto dokument podpísaný v približne 15% prípadov. Podľa predajcov odráža vážnosť zámerov kupujúceho a je zárukou splnenia jeho záväzkov v rámci transakcie kúpy domu.
V skutočnosti však predávajúci zvyčajne stratí zálohu, ak je obchod zrušený, a môže byť tiež požiadaný o zaplatenie úrokov za použitie peňazí niekoho iného. Najprv však.
Dohodu o zálohovej platbe uzatvárajú účastníci transakcie - kupujúci a predávajúci. Ten v tejto situácii očakáva, že ak mu ryba spadne z háčika, bude si môcť nechať peniaze pre seba vo forme kompenzácie za stratený čas a premárnenú príležitosť nájsť si ďalších záujemcov o byt. Presviedča ho o tom aj obsah zmluvy, ktorá hovorí, že ak sa obchod nepodarí vinou kupujúceho, predávajúci dostane sumu rovnajúcu sa dvojnásobku zálohovej sumy. Ale v skutočnosti táto záruka nefunguje. Okrem toho môže predávajúci stratiť časť svojich vlastných peňazí, ktoré sa od neho môžu požadovať za to, že nejaký čas používal prostriedky niekoho iného. Úroková sadzba závisí od aktuálnej diskontnej sadzby centrálnej banky a pohybuje sa v priemere okolo 9 % ročne.
Študujeme pravidlá trhu: záloha alebo záloha
Zásadným omylom predajcov je presvedčenie, že zálohová platba plní rovnaké funkcie ako záloha, čo je však veľká mylná predstava. Záloha na rozdiel od zálohy nemôže slúžiť ako prostriedok na zabezpečenie obchodu a v tom je ich zásadný rozdiel. Uzavretie dohody o zaplatení zálohy neoprávňuje predávajúceho zadržať peňažné prostriedky kupujúceho v prípade neúspešného obchodu. Ak neexistuje základná zmluva o kúpe a predaji, tento dokument nemôže kupujúcemu ukladať peňažné záväzky. Preddavok je len časť peňazí, ktoré dlží kupujúci predávajúcemu pred uzavretím hlavnej zmluvy a nič viac.
Ak sa obchod rozpadne bez dosiahnutia logického záveru, predávajúci jednoducho musí vrátiť peniaze neúspešnému kupujúcemu. Ak to odmietne urobiť, kupujúci môže napísať vyhlásenie súdu o vrátení preddavku a vyhlásiť zmluvu za neplatnú. Strana, ktorá podala žalobu, má navyše dôvody požadovať od vlastníka bytu úroky za použitie jeho financií za čas, počas ktorého s nimi disponoval. Základom takejto požiadavky je článok 395 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Ako je uvedené vyššie, úroky sa vypočítajú podľa bankovej sadzby stanovenej Bankou Ruska.
Uznať zálohu ako zálohu môže len súd
Ak dôjde na odvolanie na úrady, predajcovia sa snažia presvedčiť súd, aby zálohu uznal ako zálohu. Pojem zálohy je definovaný v článku 380 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, v ktorom sa uvádza, že záloha je poskytnutá jednou zo strán transakcie druhej strane ako záruka splnenia záväzkov prevzatých voči finančným prostriedkom. splatná podľa zmluvy.
V článku 381 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie sa uvádza, že ak transakcia zlyhá v dôsledku zavinenia strany, ktorá zaplatila zálohu, prostriedky zostávajú k dispozícii druhej strane.
Tento výsledok plne zodpovedá záujmom predávajúceho, avšak súdy sa v tomto prípade riadia ustanoveniami § 421 a § 422 Občianskeho zákonníka, ktoré rušia zahrnutie ustanovení vzťahujúcich sa na dohody o zaplatení kúpnej ceny v predbežnej dohode. zálohu, konkrétne na zodpovednosť strán za zlyhanie transakcie.
Ak teda strany nedospejú k hlavnej dohode, podľa ktorej sa nehnuteľnosť stáva vlastníctvom kupujúceho, zálohová zmluva stráca platnosť. Peniaze zaplatené ako záloha na budúcu transakciu sa musia vrátiť neúspešnému kupujúcemu v súlade s článkom 1102 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Odmietnutie vrátenia sa klasifikuje ako bezdôvodné obohatenie na cudzí úkor.
V tejto situácii sa predajcovia ocitnú v strate, pretože si nedali tú námahu, aby včas pochopili právnu terminológiu. Mnohí z nich sú úprimne presvedčení, že dohoda o zálohovej platbe je plnohodnotnou náhradou zmluvy o zálohe, alebo ju dokonca vnímajú ako predbežnú. Tieto argumenty však nemôžu ovplyvniť rozhodnutie súdu.
Ak kupujúci zaplatí zálohu za dom, nemusí ani uzatvárať zmluvu. Stačí si vziať potvrdenie od predávajúceho, v ktorom je uvedená suma zaplatená vopred za byt, adresa a parametre nehnuteľnosti, ako aj dátum transakcie. S takýmto dokumentom môže kupujúci ľahko získať svoje prostriedky od druhej strany. Pravda, sú prípady, keď súd vrátil žalobcovi preddavok aj bez potvrdenky.
Nároky na vrátenie preddavkov nie sú v súdnej praxi ničím výnimočným. Ich plošné rozšírenie svedčí o nízkej úrovni právnej kultúry obyvateľstva.
Na rozdiel od zálohovej platby, seriózny vklad ukladá kupujúcemu určité povinnosti. Ak obchod odmietne, tieto peniaze pre neho stratia. Odborníci na trhu preto neodporúčajú kupujúcim uzatvárať zmluvu o vklade pre jej zjavnú nerentabilnosť.
Bez ohľadu na to, aké vážne sú úmysly strán, život je život a niekedy prináša nepríjemné prekvapenia. Možno, že potenciálny kupujúci naozaj vážne mieni kúpiť byt, ktorý sa mu páči, ale môžu nastať okolnosti, ktoré si vyžadujú hotové výdavky, alebo mu banka byt neskolauduje. Existujú aj dramatickejšie dôvody zlyhania obchodu. Potom bude musieť byť nákup odložený, alebo dokonca úplne zrušený. Nakoniec môže mať inú, výhodnejšiu možnosť, tak prečo sa hnať do tesného rámca nepríjemných povinností a pridávať trápenie do tohto už aj tak ťažkého životného obdobia, ktoré si od človeka vyžaduje určité úsilie a je spojené s ťažkými stres?
O pár mesiacov podala žiadosť o rozvod, bývame v rôznych mestách, s odvolaním sa na to, že sa teraz schovávam pred výživným a vyhýbam sa im, s odvolaním sa na to, že som napísala povolenie, aby mohli spolu s dieťaťom vycestovať aj do Nemecka, tel. slúchadlo odloží a ignoruje ma. Kontaktoval som veľa právnikov a hovoria, že začnite nový život, zatvorte oči. Bývam v prenajatom byte, v inej krajine, neznáme. Skutočnosť prevodu peňazí je nepreukázateľná, existuje len kúpno-predajná zmluva,sú len svedkovia,ktorí ma prihlásili.Alimenty neodmietam-milujem malú.Nepoznám ich adresu-kupovali byt pre seba,prihlásili na nevlastného syna a jej rodičov bývať spolu.neostalo mi nič,zmocnila sa n-tej sumy,dieťa som nevidela 1,5 roka-skrývajú sa,neviem čo mám robiť-čo robiť...možno nie všetko je. práve s ňou (manželkou) - keďže som pred odchodom do Ruskej federácie strávil 4 dni v psychiatrickej liečebni, chápem, že to bola spoločná záležitosť, a zároveň som za 38 rokov nikdy nikde nepracoval. Mozno viete nieco poradit?Ponuknite?Posudok je planovany na 22.aprila za 50% z 1/4 mojho zarobku.Co sa da robit v takejto situacii?Dakujem za pozornost a pochopenie!Dakujem.
V manželstve sme si s manželom kúpili byt, ale pred sobášom som ho nemala. Ak má súd brať do úvahy peniaze, za ktoré bol byt kúpený, keďže som súdu poskytla potrebné dokumenty potvrdzujúce, že môj manžel bol nie je v tom byte zapojený a v tomto byte nebol zapísaný a nikdy v ňom nebýval?a bol zapísaný len na moje meno?
20 dní pred smrťou dcéra na základe splnomocnenia manžela predala privatizovaný byt, t.j. 1/3 jeho podielu z peňazí nedala, k potvrdenke priložila úmrtný list, teraz tvrdí, že zdedí 1/ 8 nehnuteľnosti, čo môžem v tomto prípade robiť?
Už som sa pýtala (môžem predať pozemok, dom na ňom vyhorel, mama ho kúpila v roku 1972, dom vyhorel vinou suseda, zomrel) Nemáme finančné možnosti na obnovu Po požiari sme kontaktovali administratívu, mame ponúkli to, čo sa nevie, kde sú kasárne, ale mali sme dom v dobrej lokalite. Teraz prenajímame byt, mama je na dôchodku, pracujem ako krajčírka, mám sotva dosť peňazí.Tak čo máme potom robiť? Chceli sme pozemok sprivatizovať a predať, ale vedenie nám nedalo povolenie, povedali: to sa nedá, najskôr to prestavte, ale nemáme takú možnosť. Poraďte, čo máme robiť!
Tri rodiny si prenajímajú byt, ale nie na základe písomných podmienok. Podmienky sú ústne. V polovici mesiaca príde gazdiná, vezme peniaze a o deň neskôr zavolá, že byt je už predaný. Výsledkom je, že sa môže o dva dni vysťahovať, nový majiteľ tvrdí, že svoj byt už predala a ide sa do bytu nasťahovať. Otázka teda znie: je pochopiteľné, že stará milenka sa zmocnila peňazí podvodom. Akú zodpovednosť majú nájomníci a majú do konca lehoty splatnosti napriek tomu, že nájomcovia nemajú doklad potvrdzujúci nájomnú zmluvu?
Aké sú riziká prevzatia bremena jeho dokončenia pre HOA vytvorenú v nedokončenom dome? Developer nie je, ale meškanie dodávky diaľkového ovládača je už 9 mesiacov, práca šlape. Existujú iniciátori, ktorí vytvárajú HOA, získavajú peniaze na zatvorenie boxu (strecha, okná) - čím sa zvyšuje atraktivita nákupu nepredaných bytov, ale nedávajte peniaze priamo tomuto developerovi, ale vyhľadajte iných a kontrolujte to pomocou HOA. Navrhujú to urobiť nie pre nič za nič, ale na základe dohody medzi HOA a developerom, a potom tieto byty predať a tým získať späť investované prostriedky. Budú nejaké ďalšie poplatky? developer asi bude chcieť zavesiť nedokončený projekt na HOA? A vo všeobecnosti, má HOA právo zaoberať sa takýmito vecami?
Volám sa Oľga. Moji rodičia idú podať žiadosť o rozvod (stále sú manželia). Momentálne: byt (sprivatizovaný na 3 akcie), garáž, letná chata. Garáž a dačo sú zapísané na meno otca. Otázka: aké práva má mama a ako môžem získať peniaze za naše 2 akcie, ak nepredám 2 akcie s otcom bývajúcim v byte? A tiež: v rodine je ďalšie dieťa, teraz má 25, je vydatá s dieťaťom. Ona a jej 4-mesačná dcérka sú prihlásené v byte starého otca (z otcovej strany). Byt, v ktorom bývame, nebol sprivatizovaný, keďže tu nie je registrovaný. Otázka: Má nejaké práva?
S manželom som sa rozviedla viac ako rok, predali byt a dostali rovnaký podiel, za jeho peniaze sme si so synom kúpili byt, povedzte mi, či má ďalšie nároky voči mne alebo voči svojmu synovi, ktorý má záujmy v našom byt,treba notarsky overit,ze on nic neurobi?dotaz od nas,a ako na to???
Moja mama predala byt, keď som mal 13 rokov, nemala môj súhlas, predala aj byt v Lipecku, kúpila si dom na dedine 180 kilometrov od mesta a nedali jej všetko. zatiaľ peniaze na byt. Je registrovaná v psychiatrickej liečebni. Čo mám teraz urobiť, aby som dostal svoj byt späť?
Nedorozumenie bytu: dom bol predaný, peniaze neprijaté Byt sa už stal majetkom kupujúceho, ale predávajúci peniaze nedostal. O nebezpečenstvách dôverčivosti pri transakciách s nehnuteľnosťami - v materiáli právneho poradcu portálu Novosibirsk Real Estate.site.
Byt sa už stal majetkom kupujúceho, ale predávajúci nedostal peniaze. O nebezpečenstvách dôverčivosti pri transakciách s nehnuteľnosťami - v materiáli právneho poradcu portálu Novosibirsk Real Estate.site.
Naša čitateľka Marina B. sa stala obeťou „zábudlivosti“ kupujúceho, ktorý po podpise kúpno-predajnej zmluvy a prevode vlastníctva nepreviedol sľúbené peniaze.
„V roku 2008 som predala trojizbový byt kupujúcemu, ktorý tvrdil, že ho kupuje na hypotéku,“ hovorí Marina Viktorovna. - Musel mi zaplatiť kreditnými peniazmi, preto ma po podpise kúpno-predajnej zmluvy požiadal, aby som počkal tri dni, kým peniaze prídu na účet. Prešli tri dni a peniaze som stále nedostal. Potom ma dlho kŕmili „raňajkami“ a sľúbili, že ich zo dňa na deň vypíšu. Nakoniec som sa obrátil na súd so žiadosťou o ukončenie kúpno-predajnej zmluvy. Prvá inštancia vyhovel mojim nárokom, ale pri posudzovaní kasačnej sťažnosti bolo rozhodnutie zrušené. Potom som podal vyhlásenie na začatie trestného stíhania vo veci podvodu, ale aj to sa zastavilo. Teraz neviem co mam robit...
Dohoda spravidla stanovuje prevod finančných prostriedkov v čase registrácie prevodu práv alebo, ako v prípade nášho čitateľa, v určitom časovom rámci. Lenže v tom čase už byt zmenil majiteľa.
Aká je zložitosť takýchto prípadov? Samotný Občiansky zákonník neobsahuje pravidlo, ktoré by počítalo s možnosťou vypovedania zmluvy a vrátenia bytu predchádzajúcemu vlastníkovi, ak kupujúci kúpu nezaplatil alebo zaplatil len časť sumy. Táto podmienka musí byť zákonne uvedená v samotnej zmluve. Ak doklad takúto podmienku neobsahuje, tak na súde budete musieť preukázať, že ste za tovar nezaplatili. Podľa zákona má predávajúci, ktorý peniaze nedostal, až do trpkého konca právo požadovať iba úplné zaplatenie finančných prostriedkov a úrokov za ich použitie, a nie vrátenie bytu.
Ak vezmeme do úvahy prax súdneho rozhodovania, obraz je ešte pochmúrnejší. V roku 2010 tak Moskovský mestský súd uskutočnil pojednávanie v prípade kupujúceho, ktorý nezaplatil za jednoizbový byt, ktorý kúpil ešte v roku 2006. Tento muž nielenže dostal obytný priestor do svojho vlastníctva, ale sa tam aj nasťahoval, zaregistroval sa a niekoľko rokov v ňom býval (a pravdepodobne tam stále býva). Súdne konanie, v ktorom sa žalobca (predávajúci bytu) pokúsil vypovedať kúpno-predajnú zmluvu, sa naťahovalo a dostalo sa až na najvyšší súd. Členovia súdneho kolégia pre občianske veci Najvyššieho súdu sa domnievali, že neexistujú dôvody na vypovedanie zmluvy a nepodpísanie zmluvy o prevode podľa tohto dokumentu, ako aj nezaplatenie ceny bytu kupujúcim. , sa nepovažujú za závažné porušenia. Dôvod je jednoduchý: táto podmienka nebola v zmluve uvedená ako výpoveď, byt bol prevedený bez listiny, teda so skutočným splnením záväzkov.
Čo v takejto situácii poradiť? V zmluve si podrobne stanovte postup prevodu peňazí a možnosť jej ukončenia, alebo ešte lepšie, skúste peniaze dostať ešte pred prevodom vlastníctva nehnuteľnosti.
Fotografia zo stránky www.uralinform.ru, ionin-sr.livejournal.com
Anastasia ZAGORUIKO
Transakcie s nehnuteľnosťami si vyžadujú dôkladnú dokumentáciu. Rovnako dôležité je však myslieť aj na postup platby. Akými spôsobmi môžete previesť peniaze pri predaji bytu v roku 2019?
Vážení čitatelia! Článok hovorí o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, no každý prípad je individuálny. Ak chcete vedieť ako vyriešiť presne svoj problém- kontaktujte konzultanta:
PRIHLÁŠKY A VOLANIA PRIJÍMAME 24/7 a 7 dní v týždni.
Je to rýchle a ZADARMO!
Ľudia sú už zvyknutí, že pri predaji nehnuteľnosti treba vypracovať korektnú kúpno-predajnú zmluvu. Jeho obsah je podrobne premyslený, zohľadňuje sa každá nuansa.
Ale pokiaľ ide o zúčtovanie transakcií, väčšina situácií je štandardná. Peniaze sa dávajú pred alebo po uzavretí zmluvy. A práve tento moment sa môže ukázať ako najvýraznejší problém.
Ako prebieha proces prevodu peňazí pri predaji bytu v roku 2019 a ako sa vyhnúť podvodom?
Prevod peňazí pri predaji bytu a výber platobnej možnosti závisí od typu trhu, na ktorom sa transakcia uskutočňuje.
Pri predaji bytu na primárnom trhu sa transakcie zúčastňuje fyzická osoba zastúpená kupujúcim a právnická osoba zastúpená developerom.
Postup pri uskutočňovaní platieb určuje developer. Peniaze sú prevedené z účtu kupujúceho na základe faktúry vystavenej developerskou spoločnosťou v súlade s podmienkami zmluvy.
Ak sa kúpa bytu uskutočňuje prostredníctvom účasti, použije sa alternatívna možnosť, ktorá je stanovená zákonom od roku 2019.
Ochrana peňazí akcionárov je zabezpečená prevodom prostriedkov cez viazané účty.
To znamená, že sa používa bezhotovostná forma platby, ale peniaze idú na špeciálny bankový účet, a nie priamo developerovi.
Oveľa komplikovanejšia je situácia s platbou na sekundárnom trhu. Platby v hotovosti sú tu akosi viac akceptované.
V skutočnosti môže kupujúci previesť „kufor peňazí“ na predávajúceho a ten môže tiež tvrdiť, že k prevodu nedošlo.
Riziká sú dosť vysoké. Zvyšujú sa, keď sa na transakcii zúčastňuje niekoľko predajcov naraz, keď sa prevedené prostriedky okamžite rozdelia medzi nich.
Riziká existujú aj pre sekundárnych predajcov. Napríklad došlo k dohode o prijatí peňazí po podpise a prevode bytu.
A tak si predávajúci svoje záväzky splnil, no peniaze stále neboli. Samozrejme má právo vypovedať zmluvu, ale to neznamená, že mu byt vrátia.
Ak chcete vrátiť majetok, budete sa musieť obrátiť na súd a stráviť veľa času súdnymi spormi.
Ako správne vyriešiť otázku platby za nehnuteľnosť a ako previesť peniaze pri kúpe/predaji bytu?
Predaj bytu zahŕňa prevod vlastníctva podľa podmienok uzatvorenej zmluvy. Táto dohoda obsahuje niekoľko častí.
Ich celkový počet závisí len od želania strán. Každá zmluva však musí obsahovať cenovú doložku.
Zmluvná cena je suma, na ktorú predávajúci oceňuje byt a čo hodlá od kupujúceho dostať výmenou za prevedené vlastníctvo.
Doložka o prevode finančných prostriedkov zahŕňa:
Účastníci transakcie majú právo nezávisle si vybrať spôsob platby a nastaviť okamih prevodu finančných prostriedkov.
V tomto prípade má osoba vystupujúca ako predávajúci právo na platbu za byt. Ide o vlastníka bytu alebo jeho zákonného zástupcu.
Transakciu na predaj bytu možno zvyčajne rozdeliť do piatich etáp:
Čo sa týka prevodu peňazí za byt, je logické predpokladať, že peňažná suma by mala byť vymenená za vlastníctvo. A tu vzniká hlavný problém.
Ak kupujúci prevedie peniaze pred prijatím bytu, v budúcnosti môžu nastať problémy so skutočným majetkom.
Môžete čakať mesiace, kým vlastník nehnuteľnosť uvoľní. Keď predávajúci prevedie byt spolu s vlastníctvom k nemu pred prijatím peňazí, existuje riziko, že platbu nedostane vôbec.
A prípady, keď jedna zo strán dostane splatnú transakciu a následne túto skutočnosť odmietne uznať, tiež nie sú ojedinelé.
Správny postup prevodu peňazí pri predaji bytu je teda dôležitý pre obe strany transakcie scudzenia bytu. A tu majú účastníci niekoľko možností.
Postup pri predaji nehnuteľnosti je upravený. Toto sa nazýva „nákup a predaj“. V časti 7 tejto kapitoly sa hovorí o predaji nehnuteľnosti.
Každý jednotlivý článok odseku ovplyvňuje jednotlivé aspekty transakcie – zmluvu, jej formu, štátnu registráciu, definíciu predmetu a pod.
Stojí za zmienku, že pred registráciou vlastníctva by ste nemali prevádzať peniaze. Podvodníci často používajú práve takúto schému, keď berú peniaze predtým, ako kontaktujú Rosreestr.
Počas procesu registrácie sa niekedy zistia nuansy, ktoré neumožňujú registráciu vlastníctva (napríklad predajca v skutočnosti nie je oprávnený uskutočniť transakciu).
Nie vždy je však možné vrátiť už prevedené peniaze. A bez náležitých dôkazov je úplne nemožné dokázať, že peniaze boli prevedené.
Na druhej strane predávajúci nechce riskovať. Chce mať istotu, že peniaze na byt skutočne dostane. Ako sa prevádzajú peniaze pri transakciách medzi jednotlivcami?
Peniaze sa najčastejšie prevádzajú v hotovosti. A často sa používa ako dôkaz o prijatí a prevode finančných prostriedkov.
Ide o pomerne známy nástroj a samozrejme má svoje miesto. V modernom svete však existujú bezpečnejšie spôsoby prevodu peňazí predajcovi.
Existujú tri najbezpečnejšie spôsoby prevodu peňazí pri opätovnom predaji nehnuteľností. toto:
Bunka sa používa pri prevode hotovosti. Pri platbách v hotovosti aj bankovým prevodom vie pomôcť notár. Akreditív zahŕňa výlučne bezhotovostnú platbu.
Každá z uvedených metód má svoje výhody. Zároveň však musíte poznať jemnosť použitia každej metódy.
Ak správne použijete zvolenú možnosť, pravdepodobné riziká spojené s prevodom peňazí sa znížia takmer na nulu.
Prenájom bezpečnostnej schránky v banke je v poslednej dobe čoraz obľúbenejší pri platbách na realitnom trhu. Trezor je bezpečnostná schránka v špeciálnom bankovom trezore (depozitári).
Banka si takýto trezor prenajíma na ľubovoľnú dobu za účelom uchovania cenností. V tomto prípade banka nekontroluje, čo sa do bunky uloží.
Hlavnou bankovou úlohou je zabezpečiť ochranu trezoru a kontrolovať prístup k nemu. Z tohto dôvodu sa prevod peňazí cez banku vykonáva prísne dôverným spôsobom.
Kupujúci sa stáva nájomcom bunky. Sumu vloží do trezoru určeného na prevod predávajúcemu.
Ten môže prijímať peniaze iba v súlade s podmienkami dodatočnej dohody uzavretej medzi predávajúcim, kupujúcim a bankou.
Vypracovaná dohoda špecifikuje podmienky prístupu do skrinky - konkrétnu lehotu a doklady, ktoré musí predávajúci poskytnúť.
Podstatou tohto spôsobu je, že predávajúci dokladuje skutočnosť konkrétnemu kupujúcemu.
Na oplátku dostane možnosť vytiahnuť z cely peniaze. Ak sa predávajúci nedostaví v stanovenom časovom rámci, kupujúci si môže peniaze vybrať sám.
Pri takýchto výpočtoch sa hotovosť počíta a kontroluje v banke pri jej uložení do trezoru za prítomnosti predávajúceho.
V tomto prípade môže kľúč od trezoru zostať u kupujúceho až do prijatia finančných prostriedkov po štátnej registrácii alebo okamžite prevedeného predávajúcemu.
Dôležité! Dohoda môže ustanoviť poskytovanie zdieľaného prístupu bez ohľadu na ostatné podmienky. Strany napríklad odmietli obchod.
Aby sa nečakalo na uplynutie lehoty, účastníci navrhovanej transakcie môžu spoločne otvoriť trezor a kupujúci si vezme svoje peniaze späť.
Hotovostný prevod je možné vykonať bez zapojenia banky. Kupujúci napríklad prevedie finančné prostriedky a na oplátku dostane potvrdenie.
Ten sa stáva dôkazom o prevode finančných prostriedkov a v prípade potreby možno takýto dokument dokonca použiť v súdnom konaní.
Zároveň však musíte správne zostaviť potvrdenie. Predávajúci ho napíše, najlepšie úplne ručne, bez vymazania alebo prečiarknutia, a následne ho potvrdí svojim podpisom zodpovedajúcim vzoru pasu.
Bezpečný prevod hotovosti je zabezpečený zložením notárskej zálohy. Peniaze sa pred transakciou ukladajú na špeciálny notársky účet.
Potom, čo kupujúci zaregistruje vlastníctvo, peniaze sa prevedú predávajúcemu.
Podmienky prijímania peňazí sú rovnako ako v prípade bezpečnostnej schránky určené aj v dohode. Zálohu notára je možné použiť aj na bezhotovostné platby.
Medzi inými možnosťami treba spomenúť akreditív. Ide o bankovú službu, alebo skôr povinnosť realizovať na pokyn klienta platbu z účtu v prospech určeného príjemcu po predložení určitého zoznamu dokumentov.
Vo všeobecnosti je schéma rovnaká ako schéma bezpečnostnej schránky. Rozdiel je v tom, že sa používa bezhotovostná platba.
Akreditív môže mať rôzne vyjadrenia, no pri predaji bytu sa najčastejšie používa krytý neodvolateľný akreditív.
Kryté znamená, že banka kupujúceho (vydávajúca banka) skutočne prevedie dlžnú sumu peňazí do banky predávajúceho (vykonávajúcej banky).
Neodvolateľnosť znamená, že vydávajúca banka nemôže bez dobrého dôvodu zavolať peniaze späť.
Ako prebieha prevod peňazí od kupujúceho k predávajúcemu? Schéma prevodu peňazí pri predaji bytu závisí výlučne od spôsobu, ktorý si strany zvolili:
| Peniaze z ruky do ruky | kupujúci prevedie peniaze predávajúcemu; predajca prepočíta prijatú sumu (najlepšie skontroluje pravosť účtov) a vypíše potvrdenie; potvrdenie sa odovzdá kupujúcemu |
| Hotovosť cez bezpečnostnú schránku | strany transakcie vypracujú dohodu s podmienkami prevodu a prístupu; za prítomnosti všetkých účastníkov sa peniaze skontrolujú, spočítajú a vložia do cely; po splnení svojich povinností predávajúci predloží dohodnuté doklady a dostane peniaze |
| Cez notársku úschovu | je vypracovaná dodatočná dohoda k dohode o podmienkach prijatia a prevodu peňazí; peniaze sú pripísané na účet notára (v hotovosti alebo prevodom z účtu); predávajúci splní podmienky zmluvy a poskytne potrebné dôkazy; notár vydá hotovosť alebo prevedie peniaze na účet predávajúceho |
| Akreditívom | kupujúci uzatvorí zmluvu o akreditíve s vystavujúcou bankou; sú vypracované potrebné dokumenty (o platobných podmienkach, podporných dokumentoch atď.); peniaze sa prevedú do vykonávajúcej banky (banka predávajúceho); predávajúci splní svoje povinnosti (prevedie byt); kupujúci zaregistruje vlastníctvo; predávajúci kontaktuje svoju banku, aby prijal prostriedky |
V zmluve o predaji a kúpe bytu je vždy presne určený okamih prevodu peňazí. Spravidla je to ustanovené v doložke o „Postupe urovnania“.
Teoreticky môžu strany nezávisle určiť okamih prevodu finančných prostriedkov. Takže pri prevode peňazí v hotovosti je možné zaplatiť:
| Pred podpisom zmluvy a štátnou registráciou vlastníckych práv | V tomto prípade nastáva situácia, že dohoda sa nepodpíše, ale peniaze sa prevedú. V dôsledku toho peniaze aj vlastnícke práva patria jednej osobe. Pre kupujúceho predstavuje značné riziko |
| Po podpísaní zmluvy a štátnej registrácii nadobudnutého práva | Tu sú okolnosti presne opačné. Peniaze aj právo na byt sú u kupujúceho. Predávajúci podstupuje značné riziko |
| Po podpísaní zmluvy v deň transakcie, ale pred štátnou registráciou práv | Predávajúci si vyhradzuje práva k bytu až do zápisu prevodu vlastníctva. Samozrejme, stále existuje riziko pre kupujúceho. Ale zároveň má dôkazy v podobe uzatvorenej dohody a potvrdenky. V prípade potreby sa do prevodu peňazí môžu zapojiť svedkovia |
A predsa, bez ohľadu na to, v akom bode sa hotovosť pri predaji bytu prevedie, transakcia zostáva riskantná. Iná vec je to pri použití bankového trezoru, notárskej úschovy alebo akreditívu.
Video: 7 chýb pri prevode peňazí na byt
V tomto prípade nie je dôležitý samotný moment prenosu. Do sporenia môžete vložiť peniaze úplne kedykoľvek. Každopádne ich predajca dostane až po splnení vopred dohodnutých podmienok.
Ak existuje toľko bezpečných spôsobov prevodu peňazí pri nákupe a predaji, potom sa rozumne ponúka otázka, prečo ešte stále nie sú zastarané hotovostné platby z ruky do ruky.
Vysvetľuje to túžba vyhnúť sa dodatočným nákladom. Každý z uvedených bezpečných spôsobov prevodu peňazí to štandardne predpokladá.
Ak používate bezpečnostnú schránku, budete musieť zaplatiť za prenájom trezoru. Poplatok za prenájom v tomto prípade závisí od doby skladovania aj od veľkosti bunky (limit množstva).
Náklady na prenájom bunky sa pohybujú medzi 1-3 000 rubľov mesačne. Okrem toho bude potrebné zaplatiť 2 až 5 000 rubľov za vypracovanie dodatočnej dohody.
Klientovi môže byť účtované aj poistné za skrinku a záloha za kľúč od nej v prípade straty. Pri použití notárskeho vkladu budete musieť zaplatiť asi 1 500 rubľov.
To však za predpokladu, že služba je poskytovaná ako doplnková služba pri uzatváraní kúpno-predajnej zmluvy s notárom.
Treba ale počítať s tým, že banky si účtujú províziu za prevod prostriedkov z účtu na účet. V tomto prípade sa ukazuje, že provízia sa účtuje dvakrát.
Okrem toho sa pri vyplácaní prostriedkov počíta dodatočná provízia. Pri použití akreditívu sa zvyšujú náklady na bankové služby.
Zvyšuje sa aj počet súvisiacich nákladov - otvorenie účtu kupujúcim a predávajúcim, provízie za prevody medzi bankami, provízie za inkaso finančných prostriedkov.
Okrem toho len málo bánk poskytuje akreditívy a vzhľadom na jeho zriedkavé použitie mnohé banky jednoducho nemajú zručnosti na jeho používanie.
Pri kúpe nehnuteľnosti sa občania obracajú na realitnú kanceláriu a na jej vrátenie po neúspešnej transakcii na právnika. Pri uzatváraní zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti totiž nie vždy strany dosiahnu ciele, pre ktoré do transakcie vstúpili. Najčastejšie vznikajú vážne problémy predajcom nehnuteľností, keď nedostanú platbu podľa zmluvy a zároveň sú zbavení svojich práv k bytu, domu, chate...
P Podľa všeobecných pravidiel občianskeho práva je kupujúci povinný zaplatiť za tovar bezprostredne pred alebo potom, ako mu predávajúci tovar prevedie, ak zákon alebo samotné zmluvné strany neustanovujú inak. Platba na základe zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti je potvrdená: pokladničným dokladom, výpisom z účtu potvrdzujúcim prevod finančných prostriedkov, potvrdením o vklade finančných prostriedkov do pokladne ( ak je predávajúcim právnická osoba) a tak ďalej. doklady osvedčujúce prevod finančných prostriedkov od kupujúceho predávajúcemu. Ak kupujúci nezaplatí za nehnuteľnosť kupovanú na základe zmluvy, môžeme hovoriť o porušení zmluvných podmienok a práva predávajúceho požadovať ukončenie kúpnej zmluvy a vrátenie nehnuteľnosti, ak bola prevedená. podľa zmluvy.
V súlade s ustanoveniami článku Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je zmena a ukončenie zmluvy možná dohodou strán, pokiaľ zákon alebo zmluva neustanovuje inak. Ak nedôjde k dohode medzi stranami transakcie, môže byť zmluva vypovedaná súdom na žiadosť jednej zo strán, ale iba ak sú splnené tieto podmienky:
Osobitná pozornosť by sa mala venovať formulácii: „Porušenie zmluvy jednou zo strán sa považuje za závažné, ktoré spôsobí druhej strane takú ujmu, že je výrazne zbavená toho, na čo mala právo pri uzatváraní zmluvy počítať.. Ak vychádzame z toho, že kúpno-predajnou zmluvou sa predávajúci zaväzuje previesť na kupujúceho vlastnícke právo k nehnuteľnosti a kupujúci sa zaväzuje ju prevziať a zaplatiť za ňu peňažnú sumu uvedenú v zmluve, potom absencia platby podľa dohoda treba považovať za porušenie základnej povinnosti kupujúceho.
Okrem toho predávajúci uzatvára kúpno-predajnú zmluvu s očakávaním, že od kupujúceho dostane peňažné prostriedky, preto ich ich neprijatie znamená pre neho takú ujmu, že je do značnej miery zbavený toho, na čo mal právo počítať pri uzatváraní zmluvy. súhlas. To znamená, že kupujúci porušil povinnosť zaplatiť musí byť vždy uznané ako podstatné porušenie zmluvy bez ohľadu na skutočnosť registrácie prevodu vlastníctva v rámci transakcie. V praxi sa ukazuje, že všetko nie je také jednoduché. Súdy pri rovnakých počiatočných údajoch a rovnakých požiadavkách vydávajú priamo opačné rozhodnutia, často s odkazom na rovnaké právne normy.
Najčastejšie súdy pri rozhodovaní o odmietnutí uspokojiť nároky na ukončenie zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností v súdnom akte uvádzajú: „ak kupujúci nehnuteľnosti zaregistroval prevod vlastníctva, ale nezaplatil za nehnuteľnosť, predávajúci má na základe doložky 3 článku 486 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie právo požadovať platbu na základe dohody a platenia úrokov v súlade s článkom 395 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“. Zároveň sa aj prevod majetku na kupujúceho pred prijatím peňažných prostriedkov ukazuje ako okolnosť, ktorá umožňuje súdom aplikovať bod 4 čl. 453 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, podľa ktorého zmluvné strany nemajú právo požadovať vrátenie toho, čo plnili na základe záväzku pred zmenou alebo ukončením zmluvy, pokiaľ zákon alebo dohoda zmluvných strán neustanovujú inak. .
Napriek zmienke o týchto normách v uznesení Pléna Najvyššieho súdu Ruskej federácie č.10 a Pléna Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie č.z 29.4.2010 „K niektorým otázkam, ktoré vznikajú v súdnej praxi pri riešení sporov súvisiacich s ochranou vlastníckych práv a iných majetkových práv“ Súdy dostali objasnenie aj k otázke ukončenia zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti: „registrácia prevodu vlastníctva predávanej nehnuteľnosti na kupujúceho nie je prekážkou ukončenia zmluvy z dôvodov uvedených v článku 450 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie“ a odkazuje sa na právo predávajúceho, ktorý za to nedostal platbu, požadovať vrátenie majetku prevedeného na kupujúceho na základe článkov 1102, 1104 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. Súdny akt o vrátení nehnuteľnosti predávajúcemu je základom štátnej registrácie zániku vlastníckych práv kupujúceho a štátnej registrácie vlastníctva tohto majetku predávajúceho.
Do prijatia tohto uznesenia, aj keď sú splnené všetky podmienky potrebné na ukončenie transakcie ( nezaplatenie, preukázané straty predávajúceho, skutočné neprevedenie majetku na kupujúceho) súdne rozhodnutia o ukončení zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľností boli zriedkavé. V súčasnosti je ukončenie zmluvy o kúpe a predaji nehnuteľnosti z dôvodu nezaplatenia úplne dosiahnuteľným zákonným cieľom.
Dodržanie zákonom stanoveného postupu pri vypovedaní zmluvy, jasná formulácia nárokov a ich kompetentné odôvodnenie je kľúčom k úspechu v spore s neserióznym kupujúcim nehnuteľnosti. Nezaplatenie za skutočne prevádzanú nehnuteľnosť samozrejme nie je jediným dôvodom na napadnutie transakcie. Prečítajte si o ďalších dôvodoch na ukončenie zmlúv a praktických radách o ich uplatňovaní na stránkach nášho internetového zdroja.
Ak nemáte objektívnu možnosť využiť kvalifikovanú právnu pomoc pri predaji bytu, odporúčame vám využiť poznámku vypracovanú právnikmi našej kancelárie -.“ Účelom tohto oznámenia je poskytnúť všetky možné právne mechanizmy na ochranu záujmov predávajúceho pred možnými stratami a inými problémami v dôsledku nepoctivosti kupujúceho.
Ak chcete získať právnu pomoc v otázkach súvisiacich s transakciami pri predaji nehnuteľností a ukončením zmlúv o predaji a kúpe nehnuteľností, môžete sa obrátiť.
Právnička Nadezhda Domkina
/DSC_1485%202.jpg)
